迈向万亿资产门槛: 绿地张玉良的利润与规模平衡术
2018-02-08

21世纪经济报道 唐韶葵

在克而瑞研究中心发布的2017年房企权益销售金额排行榜中,绿地控股(600606.SH,简称“绿地”)以2920.4亿元排行第四。经历2015-2016年的两年调整之后,绿地在2017年迎来财务指标的全面恢复性增长。

 业内普遍将2018年看作深度调控之年,龙头房企在2018年的战略思路尤为吸引关注。2月7日,绿地董事长、总裁张玉良接受媒体采访时,抛出了绿地2018年全面打造行业、资本市场“双龙头”的战略计划,明确提出主要业绩指标努力实现15%-20%的增长?;谎灾?,以此前披露的2017年业绩快报来看,绿地全年营业总收入2901亿元,那么绿地以财务结算营收数据将按照20%增长来匡算的话,即2018年有望实现3500亿的营收规模。

此外,绿地还提出“四有企业”战略:有体量,稳步向万亿资产规模新发展阶段迈进;有质量,持续创新转型升级,千方百计提高效益;有广度,全球化发展围绕“一带一路”、轻资产化等方向转型升级;有温度,响应国家扶贫攻坚战略,实施产业扶贫。

 反观绿地2017年成绩单,可见其2018年业绩基?。郝痰厝暧底苁杖?901亿元,同比增长17%;利润总额191亿元,同比增长32%;归母净利润90亿元,同比增长24%;全年共纳税305亿元,在11个省份纳税总额均超过10亿元。同时,资产负债率和有息负债余额同比均有所下降,资产负债结构不断优化;经营性现金流状况持续改善,达到历史最好水平;净资产收益率、房地产主业毛利率继续提高。

 万亿资产规模下的增长思路

 2017年,绿地全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;合同销售面积2438万平方米,同比增长24%;回款2451亿元,同比增长20%。

 绿地在2017年的调整投资布局上,抓住特色小镇、地级市高铁站、战略性项目等题材,抢抓城市群溢出效应,抢抓快速崛起的高铁沿线市场。雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目先后落地,新增土地面积约1262万平方米,计容建筑面积约2325万平方米,土地款592亿元,预估新增总货值超过3000亿元,平均楼面价约2300元/平方米,土地成本优势持续强化。

 2017年,绿地控股年末总资产达到8097亿元,同比增长10%,继续实现稳步增长。张玉良表示,绿地经过20多年发展,正稳步向万亿资产规模迈进。同时,2018年绿地将迎来整体上市后的A股二级市场全流通,将全面打造行业、资本市场“双龙头”。大体量之下的“稳增长、提质量”,正是绿地2018年的重要课题。在房地产主业区域布局上,绿地聚焦“沿海一条线、西部两个圈、中部若干点”的市场,提出力争全年获取土地28000-30000亩的目标。预估今年一季度至少新增五六千亩地。

 可以说,绿地“魔方”式的“地产+”产业协同运营模式正成为其运筹大型项目的利器和独特竞争优势。2017年,绿地推出了“地产+”产业协同新亮点:在基建、金融、消费等多元产业板块之外,推出科技、康养两大新兴产业,尤其是围绕特色小镇战略,多产业协同效应发挥得淋漓尽致。

 在中央全面深化国资国企改革的时代背景下,绿地深入参与央企及各地国资混改。比如,参与东航物流混改项目;成功收购西安建工,大基建扩展至西北地区,完善了“东西南北中”布局。完成投资入股协信,并推动协信重组上市。此外,绿地积极支持下属控股公司通过投资并购做大做强,其中江苏省建投资香港上市公司均安控股,协信收购A股上市公司狮头股份成为控股大股东。这些企业混改之后均实现了业绩的爆发增长,反过来也推动绿地的规模效益。比如,去年9月,通过参与西安建工混改,绿地大基建进一步在中西部成功布局。

 规模与利润的平衡

 规?;牟椒ピ阶咴皆?,利润如何做到平衡?张玉良认为,效益与规模有协同发展的地方,与其说两者是矛盾的,不如说大房企更需要讲求社会效应。早已多元化的绿地强调产业协同,“利润不仅是单一数据效应,还有一个可持续发展的效应,这是一个综合考量的指标。”张玉良以绿地去年新进入的科技与康养板块为例,新消费带动增长,不仅是企业自身的需要,也是社会的需要。又比如,绿地的土地成本比较低,这也是产业联动、协同的结果。因此,绿地2018年会继续加大参与国有混改的力度,一方面盘活国有资产存量,另一方面也是实现规模效应增长的重要形式。

 2018年,绿地新开工面积2948万平方米,同比增长52.5%。如果要提升利润,这将对绿地运营成本管控提出了更高要求。绿地此前在严控成本深挖效益方面,早已做到了甲供直采并初显成效,综合降本率达到27%。

 绿地内部,提出了“提高运营效率、加快周转速度、增强盈利能力”的保利润做法。这从接受媒体采访当天,张玉良透露2018年初定下的“小目标”可见一斑。除了上述3000亿新增货值及存量可售货值外,绿地计划在一二线城市的溢出区域做一波短平快操作,为常规业绩补充千亿增量规模。

 由此,不难推断绿地在2018年计划合同经营收入确保6000亿以上收入指标中,房地产收入可以达到4000亿以上,而其他业务板块收入则在2000亿以上。

 张玉良表示,这是年初就定下的目标,近年绿地在一二线城市溢出效应明显的城市拿了不少地,比如高铁沿线城市、在三四线城市中有发展空间的产业带动项目,这些地块将在今年二季度末三季度初有产出,“常规销售收入以外再增加千亿业务指标作为新的增量”。但张玉良强调,这个目标的制定仍然建立在产业协同的基础上,类似于在整体发展路径上作出的局部“突击”。 

据透露,绿地常规销售货值包括2017年布局的小镇、高铁站、战略重大项目、特殊产业类项目等。绿地内部数据显示,去年绿地陆续在阳江、深汕新区、多个省级高铁站、江西、山东、西安等地机场周边拿了69个项目,总建筑面积2325万平方米、货值3000亿。 

“2018年对于房企而言,外部环境有五大机遇,包括宏观经济中高速增长的机遇、各地全力优化营商环境推动新一轮发展的机遇、经济社会迈向更平衡更充分的机遇、城市群蓬勃发展的机遇、国资国企深化改革的机遇。”张玉良一席话,道出了当前大房企调控下的发展机会,也向外界投射了绿地打造“双龙头”的战略性眼光。

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